Samenwerkende partijen:
en sympathisanten van:

OPROP: Lytse hûskes en Erfpacht | UPDATE 20

01/07/2020, 15:03

In de concept Woonvisie van de Gemeente Dantumadiel wordt met geen woord gerept over zaken die de fractie van Sociaal Links aan het hart gaan.
Onze woordvoerder op dit domein (Johan Wijbenga) heeft dat gemeld in de raadsvergadering van 30 juni 2020.

De fractie van Sociaal Links zegt toe de (behoefte aan) het volgende te zullen onderzoeken, met het doel dit op de “politieke agenda” in Dantumadiel te krijgen.

Lytse Hûskes

  1. Lytse hûskes (Tiny Houses) (zie bijv. dit filmpje) staan in onze provincie alleen in Leeuwarden (Techum), Hurdegaryp en S-W Fryslân
    Wij vragen ons af of hier ook in Dantumadiel behoefte zou zijn hieraan, en zullen hiervoor in overleg gaan met de diverse dorpsbelangen en DOM’s (Dorpen Ontwikkelings Maatschappij)
    Wilt u vast iets kwijt wat ons kan helpen, reageer dan op dit artikel.
  • Wat
    Lytse Hûskes maken wat Sociaal Links betreft deel uit van een breed en gevarieerd aanbod op de woningmarkt.
    Lytse Hûskes zijn klein in formaat en gunstig in prijs. Ze zijn geschikt voor 1persoonhuishoudens, alsook voor (kinderloze) stellen en starters op de woningmarkt.
    We hebben al verschillende concepten en voorbeelden gezien, en het idee van een modulair “Lyts Hûske” dat (naar behoeven) kan worden uitgebreid, spreekt ons erg aan.
    We hebben ook gezien dat er verschillende opties zijn:
    1. Je koopt (of huurt, zie erfpacht) een stukje grond, en zet daar je eigen “Lyts Hûske” op. Zoals in Techum (bij Leeuwarden)
    NB De Gemeente Leeuwarden verkoopt de grond die slechts iets meer is dan de oppervlakte van het “Lyts Hûske”
    je hebt dan dus (bijna) geen eigen tuin en de ruimte tussen de “Lytse Hûskes” is openbaar groen (en wordt onderhouden door de gemeente)
    2. Je koopt de grond met een “Lyts Hûske” erop (van bijv. een projectontwikkelaar) zoals in Hurdegaryp
    Naast Lytse Hûskes, kijkt Sociaal Links ook naar andere vormen van alternatieve woningbouw: Bouwen op water, Naoberhofjes, Generatiewonigen en Verplaatsbare Woningen.
    Waarom
    Sociaal Links wil graag aandacht voor alternatieve woningbouw om tegemoet te kunnen komen aan de diverse woningwensen van huidige en toekomstige bewoners van onze gemeente. We vinden het ronduit jammer dat mensen uit de gemeente naar een andere gemeente verhuizen omdat ze in die van ons niet kunnen wonen. Ouderen, jongeren, alleenstaanden, (jonge) gezinnen (eventueel met inwonende ouders en/of kinderen), studerenden, werkenden, gepensioneerden, zij allen zoeken woningruimte in onze gemeente.
    Een steekproef in Rinsumageast bijvoorbeeld heeft tientallen reacties opgeleverd van mensen die graag in het dorp (en dus in de gemeente) zouden willen blijven wonen. Als deze alle verhuizen naar andere gemeenten heeft dat directe gevolgen voor de scholen, het buurt- en verenigingsleven en op de middenstand. Een vooruitstrevende gemeente denkt met haar bewoners mee, en probeert de woonwensen van deze woningzoekenden te honoreren.
    Waar
    Sociaal Links denkt dat zowel op bestaande alsook op nieuw uit te geven kavels, naast traditionele woningbouw plaats moet zijn voor genoemde vormen van alternatieve woningbouw.
    Kost dat?
    We denken dat de gemeente meer ruimte moet geven voor alternatieve woningbouw omdat dit voorkomt dat inwoners van Dantumadiel uitwijken naar andere gemeenten. Door samen te werken met partners als woningbouwverenigingen en projectontwikkelaars Denekamp wij dat de baten (niet alleen commercieel) hoger zullen zijn dan de kosten.

UPDATE 1: We trekken het iets breder (dank: Sjoerd Keizer van S!N) en kijken naar diverse vormen van alternatieve woningen:
Bouwen op Water | Kluswoningen | Generatiewoningen | Naoberhofjes en Verplaatsbare woningen.

UPDATE 4: Vandaag (20-10-20) een interessant artikel in Trouw over Tiny Houses. Kijk hier

UPDATE 5: In een hoorzitting (voor de gemeenteraad) geeft Woningcoöperatie Thús Wonen aan NIETS te voelen voor het aanbieden van Lytse Hûskes in de huursector.
Ze zijn -in verhouding- te duur, en de te verwachten belangstelling te klein.
Toch geeft Thús Wonen aan dat er wel veel vraag is naar woningen voor één- of tweepersoons huishoudens, en seniorenwoningen.

We zullen ons dan ook voornamelijk erop gaan richten, bouwterreinen voor koop-lytse-hûskes op de politieke agenda in Dantumadiel te krijgen.
NB: De Prikkebosk in Damwâld (zie hier voor alle info) is niet een echt alternatief voor Lytse Hûskes. Daar zijn plannen voor heel andere woningen.

UPDATE 6: Sociaal Links heeft overleg met verschillende partijen om te komen tot een pilot Lytse Hûskes in Dantumadiel.
Hou deze pagina dus in de gaten ……..

HEEFT U NOG EEN IDEE VOOR EEN GOEDE LOCATIE? MAIL ONS

Info bijv. via deze brochure van Smallingerland

Wat een prachtig design. Hier zouden graag willen wonen!                                                                                                       Foto van: https://ecowooddesign.nl/tiny-house/

Hier nog enkele foto’s van de Lytse Hûskes in Techum (Leeuwarden)

Erfpacht

  1. Erfpacht: om -zeker voor starters op de woningmarkt- de eerste (grote) kosten (grondaankoop) weg te nemen bestaat de mogelijkheid de (bouwgrond) te huren van (bijv.) de Gemeente.
    I.p.v. de directe aankoop van grond (in Dantumadiel gemiddeld € 125 p/m2 incl.BTW) Een bouwkavels van 400 m2 kost dan € 50.000. Bij een erfpacht-constructie wordt de bouwkavel niet
    gekocht maar gehuurd, en wordt er jaarlijks een canon (=huurprijs) betaald. Zo kan bij bouwplannen al snel een fors bedrag worden bespaard.
    Zie ook deze link. Als na verloop van tijd de grond te koop komt, kan de pacht ook worden afgekocht.
    Ook hierbij willen we graag weten of dit in onze gemeente kans van slagen heeft. Kijk ook eens naar dit filmpje
  • Wat?
    Erfpacht maakt wat Sociaal Links betreft een wezenlijk deel uit van een impuls aan de woningmarkt.
    Erfpacht gaat ervanuit dat de grond waarop gebouwd kan gaan worden niet verkocht wordt aan (potentiële woningbouwer) maar verhuurd. Woningbouwers besparen daarmee aanzienlijk op de kosten voor hun nieuwe woning. In plaats van bouwgrond te kopen, huren ze deze nu (van de gemeente) en betalen daar een jaarlijkse huurprijs voor (erfpachtcanon). De praktijk leert dat veel mensen die begonnen zijn met erfpacht, de grond na een aantal jaren willen kopen.
    Voorbeeld: in het plan: De Opslach in Surhuisterveen zijn 25 kavels in erfpacht uitgegeven, momenteel zijn er nog maar slechts 3 kavels waarop erfpacht rust.
    Waarom?
    In deze tijd is het vooral voor jonge gezinnen en starters op de woningmarkt duur om te bouwen. Een gemiddelde kavel kost in Dantumadiel zo’n € 125,— per m2. Voor een kavel van 500 m2 komt dat neer op € 62.500
    Een kavel als dit nemen onder erfpacht (tegen een jaarlijks te betalen -en fiscaal aftrekbare- canon) levert dus een aanzienlijke besparing op.
    Waar?
    Er kan voor gekozen worden bestaande en nieuw uit te geven kavels naast verkoop, ook aan te bieden onder erfpacht.
    Kost dat?
    We moeten toegeven: dit kost onze gemeente geld (en zal in deze “moeilijke” tijden daarom niet eenvoudig te verwezenlijken zijn)
    In plaats van de verkoop van een kavel (welke de gemeente directe inkomsten oplevert) zal genoegen moeten worden genomen met een jaarlijks te heffen erfpachtcanon.

Vervolgtraject

De fractie van Sociaal Links is zich nog aan het oriënteren op beide trajecten en heeft een wurklist:

Lytse Hûskes:

  • werkbezoek aan Hurdegaryp | Techum | SW Fryslân 
  • Overleg hypotheekverstrekkers
  • overleg diverse dorpsbelangen en DOM 2.0

Erfpacht:

  • werkbezoek aan “De Opslach” Surhuisterveen | gesprekken met betrokkenen
  • Contact met gemeente Achtkarspelen hierover
  • Overleg hypotheekverstrekkers
  • overleg diverse dorpsbelangen en DOM 2.0

Volg de (hopelijk) vele UPDATES over dit onderwerp.

UPDATE 6: Gemeentebelangen Dantumadiel heeft op de raadsvergadering van 26-1-21 een motie ingediend om het college te laten onderzoeken wat de mogelijkheden zijn ERFPACHT in de gemeente te onderzoeken.
Uit de reacties aan onze fractie (o.a. op deze pagina) blijkt VEEL belangstelling voor Lytse Hûskes, maar WEINIG belangstelling voor ERFPACHT.
Wellicht is dat veranderd, en hebben “starters” toch behoefte )aanvankelijke) woonlasten te verminderen door eerst te pachten en daarna (eventueel) pas te kopen.
Natuurlijk hebben we de motie wel gesteund.

UPDATE 7; interessant concept van Wikkelhouse (zie: https://wikkelhouse.com/ ) en ook van het lokale Qomplex uit Dokkum (https://qomplex.eu/producten/tiny-houses/ ).
Leuk filmpje (o.a. over een Wikkelhouse staat hier: https://www.youtube.com/watch?v=_mDC0ix6kAw)

Zo’n Wikkelhouse ziet er prachtig uit toch?

Wikkelhuis – Fiction Factory
Foto en © Yvonne Witte

UPDATE 8: interessante websites: https://www.marjoleininhetklein.com (met een gratis Nieuwsbrief)
en https://www.tinyfindy.com Leuk om eens even rond te kijken.

foto: https://www.eco-cabins.com/woningen/ 

UPDATE 9: TIP Lees ook eens dit magazine: https://www.kleinwonenmagazine.nl/

UPDATE 10: Ambtelijke molens draaien langzamer dan het spreekwoord zegt. Sociaal Links kan pas half oktober met de verantwoordelijke wethouder en beleidsambtenaar spreken over de Pilot Lytse Hûskes die onze fractie voor ogen heeft. Inmiddels krijgen wij wel berichten van particulieren die een Lyts Hûske willen (laten) bouwen.

Wat we wel kunnen doen -in dit stadium- is het college oproepen een te onderzoeken welke mogelijkheden de gemeente heeft om bouwkavels in ERFPACHT uit te geven.
dit scheelt jongeren en starters op de woningmarkt een aanzienlijk bedrag. Na verloop van tijd kan de grond (waarvoor jaarlijks een huurprijs of “canon” wordt betaald) dan van de gemeente worden gekocht.
Aanvankelijk heeft onze fractie niet zoveel werk gemaakt van ERFPACHT omdat zij -uit gesprekken met Dorpsbelangen en DOM’s- begreep dat daar weinig belangstelling voor zou zijn.
Maar nu ook Gemeentebelangen met dit onderwerp aankomt is het wellicht goed dat er eens onderzoek naar wordt gedaan.
Sociaal Links dient (onder voorbehoud) dan ook samen met Gemeentebelangen de volgende motie in:

Constaterende;

  • Dat -ondanks de historisch lage hypotheekrente- het momenteel voor jongeren en starters op de woningmarkt vaak niet mogelijk is een bouwkavel en een daarop te bouwen woning gefinancierd te krijgen
  • Dat de aankoop- en woonlasten aanzienlijk kunnen worden verminderd door hen de mogelijkheid te bieden de bouwkavel te kunnen pachten in plaats van deze te kopen .Overwegende;
    dat de gemeente Dantumadiel in snel tempo “ontgroent” en jongeren en starters op de woningmarkt wil stimuleren zich binnen de gemeente te vestigen
    dat jongeren en starters op de woningmarkt de keus zouden moet hebben of zij een bouwkavel kopen, danwel dat zij deze pachten (en in een later stadium alsnog kunnen kopen)

Verzoekt het college:

  • VOOR 1-1-2022 te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn binnen de gemeente om -een vorm van- erfpacht in te zetten om jongeren en starters op de woningmarkt te helpen.
  • De raad hiervan z.sp.m. op de hoogte te stellen

UPDATE 11: De laatste hand wordt gelegd aan de motie over erfpacht. Lees ook DIT ARTIKEL over erfpacht.
Ook in de LC pleitte oud-burgemeester Hayo Apotheker voor de erfpacht. Link naar het artikel volgt.

UPDATE 12: Vanmorgen hebben Johan en Auke een gesprek gehad met de wethouder en de beleidsadviseur.
De belangrijkste vraag was: “waarom duurt het allemaal zo lang?”
Het antwoord “capaciteitsproblemen” (teveel werk voor te weinig mensen) hadden we gek genoeg wel verwacht.
Toch hebben we aangedrongen op een voortvarende benadering van de zaak.
Er staan een aantal dingen te gebeuren:

  1. Er wordt een notitie geschreven waarin staat: wat verstaat de gemeente onder een “Lyts Hûske”, voor wie is het bestemd, is er (ev) de mogelijkheid voor starters om de grond te pachten ipv te kopen? In buurgemeente NE is men ook met het onderwerp bezig, dus is Dantumadiel nu doende een aan te passen aan de Dantumadielse situatie. We blijven aandringen op een snelle afwikkeling hiervan.
  2. Als de notitie er is, komt er een “openbare aanbesteding” (een “prijsvraag” noemt de wethouder dit) waarbij gegadigde bouwers zich bij de gemeente kunnen melden met hun plannen.
    Als we eerst maar eens zover zijn.
  3. En dan moet het bouwterrein (deze eerste pilot zal in de Westereen plaatsvinden) nog in orde worden gebracht

U ziet het, het heeft nogal wat “voeten in de aarde”. Vooralsnog blijft de fractie van Sociaal Links ervoor zorgen dat dit onderwerp niet onderop de stapel terechtkomt.
Tijdens het overleg vanmorgen deed zich nog een andere mogelijkheid voor, die onze fractie graag onderzoekt.
Dit betreft een kavel in Feanwâlden waar eventueel Lytse Hûskes op zouden kunnen worden gebouwd.
We hebben dit in onderzoek, en houden u hiervan op de hoogte.

mooi toch? Deze Lytse Hûskes worden gebouwd door Quomplex uit Dokkum

UPDATE 13: Johan en Auke hebben een bezoek gebracht aan Spantenfabriek Dokkum en werden daar hartelijk ontvangen en rondgeleid door directeur Chiel Visser.
Onze belangstelling ging vooral uit naar de “recreatie-pods” die dit bedrijf maakt.

 

Een “pilot” met een aantal van deze “pods” als Lytse Hûskes in Dantumadiel zou toch prachtig zijn?
De mensen van de Spantenfabriek staan hiervoor open. Wij gaan zoeken naar mogelijkheden een en ander in Dantumadiel te realiseren.
Onze ambitie is: een tijdelijke plaatsing (van laten we zeggen 10 jaar, ivm het aantal toegestane te bouwen huizen in Dantumadiel) van een aantal Lytse Hûskes (huur, koop met kavel of erfpacht) voor starters en/of alleenstaanden in Dantumadiel.
Op dit moment “polsen” wij de belangstelling hiervoor ….
NB reageren mag (graag zelfs)

UPDATE 14
Steeds vaker krijgen wij mailtjes, appjes en telefoontjes van mensen die belangstelling hebben voor een Lyts Hûske.
Wat ons betreft staan ze er morgen. Maar we zijn afhankelijk van meerdere partijen.
Toch denken we op dit moment aan 2 “pilots” in Dantumadiel, waarbij een bouwkavel -naar keuze- kan worden gekocht of gepacht. Zelfs de mogelijkheid een Lyts Hûske te huren wordt onderzocht.
De mensen die ons tot-nu-toe hebben benaderd zijn alle op zoek naar een Lyts Hûske en willen ZELF de grond kopen.
Erfpacht leek ons zo’n goed idee, maar we hebben er nog weinig enthousiasme voor gemerkt.
Graag willen we u vertellen WAAR, HOEVEEL en WELKE Lytse Hûskes er wat ons betreft moeten komen.
En wat ze moeten kosten natuurlijk.
Maar daar zult u nog even op moeten wachten.
Wel is ons streven de prijs van de Lytse Hûskes zo laag mogelijk te houden, zodat deze voor starters (op de woningmarkt).
Eerder omschreven we de doelgroep als: 1-persoonshuishoudens, alsook (kinderloze) stellen en starters op de woningmarkt.

WORDT VERVOLGD

STAND VAN ZAKEN

18-07-20: contact gehad gehad met Gem.Leeuwarden (stuurt info en uitnodiging info-avond)
20-07-20: op bezoek geweest bij ontwerpbureau in Pingjum (ze hebben een prachtig ontwerp voor een “Lyts Hûske”)
dec-20-jan.21: veel gesprekken (oa met wethouder en ambtenaar RO)
mrt-april-21: ideeën voor kaders aanbesteding Pilot bij gemeente ingediend (nog geen reactie)
mei-juni-21: we wachten op een openbare aanbesteding van de gemeente
september 2021: motie (ov) over Erfpacht (samen met Gemeentebelangen)
oktober 2021: voortgangsgesprek met wethouder en beleidsambtenaar over (trage) voortgang Pilot
oktober 2021: werkbezoek aan Spantenfabriek Dokkum over inzet recreatiepods binnen pilot Lytse Hûskes in Dantumadiel
november 2021: opnieuw afspraak met Spantenfabriek Dokkum voor concreet plan

UPDATE 15
Wij balen een beetje.
De Westereen: het zou zo mooi zijn: een pilot met Lytse Hûskes op het terrein van voormalig zwembad “De Frosk”
Maar de afbraak van deze “lelijke puist” in de Westereen laat maar op zich wachten. Schuldige: Liander, die niet eerder dan komende zomer de elektriciteit in het pand wil afsluiten. En daar moeten we dus op wachten …. Daarna pas zullen plannen voor het terrein kunnen worden ontwikkeld. En plannen zijn er genoeg. Wat Sociaal Links betreft moet daar zeker ruimte zijn voor een aantal Lytse Hûskes. Huur, koop of erfpacht. De plannen zijn er, contact met bouwers/ontwikkelaars van deze Hûskes ook. Wat ons betreft beginnen we morgen.
Feanwâlden: het zou zo mooi zijn: een pilot met Lytse Hûskes op het voormalig ijsbaanterrein in Feanwâlden. We hebben er al contact over gehad met een fabrikant-ontwikkelaar die hier graag een aantal Lytse Hûskes neer zou willen zetten.
Het terrein is echter van Thús Wonen, en niet zo eenvoudig te verwerven.
Bijkomende baal is dat het CDA denkt goede sier te kunnen maken met dit plan.
Maar uiteindelijk gaat het om het creëren van betaalbare woonruimte in Feanwâlden.
Sociaal Links hoopt op steun van de kiezers op 16-3 a.s. zodat we deze plannen de volgende raadsperiode kunnen waarmaken. Kunnen we op u rekenen?

UPDATE 17


In de raadsvergadering van 30-5-22 heeft Sociaal Links de volgende vragen gesteld:

Litte wy foarop stelle: Sociaal Links is bliid dat de Frosk yn de Westereen no einliks, lang om let sloopt wurdt om plak te meitsjes foar wat nijs. De fraksje fan Sociaal Links skrok dochs wol efkes doe’t sy fernaam dat de kosten fan de sloop skat
wurde op mar leafst twa ton.
Fraach oan de wethâlder: hoe presies is dizze skatting en is dizze basearreop in offerte? Graach útliz hjiroer
Antwurd fan de wethâlder: bedrag is een indicatie op basis van een raming en een aantal offertes, kan dus lager uitvallen.
Bovendien is er een post “Onvoorzien” van € 13.000 opgenomen. Inmiddels is de aanbesteding geweest en zijn de kosten teruggebracht naar € 130.000 voor de sloop en € 50.000 voor het ontmantelen van de electriciteit

De fraksje fan Sociaal Links set him al jierren yn foar it realisearjen fan Lytse Hûskes yn de gemeente en hat hope dat dit op dizze lokaasje in opsje wie. Troch de hege sloopkosten binne wy bang dat dit trochberekkene wurdt en dat kavels dermei fierstente djoer wurde. Mei it negatyf kolleezjeadfys (fan 26-april) op de fraach fan GBD en ús fraksje om de mooglikheid fan erfpacht te ûndersykjen soene jongerein en starters op ‘e wenningmerke dan op’e nij bûtenspul steane.
Ek de hûzen dy’t op it plak fan skoalle De Bron komme binne (mei in ferkeappriis fan sa’n 4 ton) eins gjin opsje foar starters en jongerein.
Fraach oan de wethâlder: wurde de hege sloopkosten al direkt trochberekkene in de kavelpriis, en set dit dermei in streek troch lyts en goedkeap wenjen?
Antwurd fan de wethâlder: het gaat om ongeveer 8000 M2 (al wordt dit niet allemaal bouwgrond), maar we verwachten wel dat we daarmee de (sloop)kosten kunnen dekken. Het doel is nog steeds hetzelfde: woningen (inclusief grond) van niet meer dan € 200.000. Echt voor de kleine beurs dus.

NB We wachten af, en houden het scherp in de gaten.

UPDATE 18
De fractie van Sociaal Links heeft een (teleurstellend) antwoord gekregen van het college m.b.t. erfpacht.
Het college schrijft:
Geachte raad, 23 maart 2022 26 april 2022

Op 28-09-2021 heeft de fractie van Sociaal Links en gemeentebelangen Dantumadiel het college verzocht om te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn binnen de gemeente om -een vorm van- erfpacht in te zetten om jongeren en starters op de woningmarkt te helpen.

In deze brief geven wij antwoord op die vraag.

Erfpacht
Meestal staat een huis op ‘eigen grond’. Soms is de ondergrond van een andere eigenaar dan de eigenaar van de woning die er op staat. De koper van de woning krijgt dan het gebruiksrecht voor het gebruik van de grond als ware hij eigenaar van de zaak, het erfpachtrecht.

Het erfpachtsrecht is een beperkt zakelijk recht dat wordt gevestigd bij notariële akte. De erfpachter is onder meer gerechtigd (tenzij de erfpacht-voorwaarden dit uitdrukkelijk uitsluiten) een hypotheek op de zaak te vestigen of deze te verhuren. Daarvoor betaalt de erfpachter een vergoeding, de canon, aan de eigenaar, de vererfpachter. De vererfpachter is meestal de gemeente, een woningcorporatie of Staatsbosbeheer. Bij actief grondbeleid van de gemeente zou de grond, nadat het bouwrijp maken is afgerond, ook in erfpacht kunnen worden uitgegeven

Redenen voor uitgifte van grond in erfpacht
Sommige gemeenten gebruiken erfpacht bij de uitgifte van bouwgrond. Dat gebeurt met name omdat met erfpacht grip kan worden gehouden op een eventuele waardevermeerdering van de grond in de toekomst.
De laatste jaren is daar een argument bijgekomen. Erfpacht kan een middel zijn om de verkoopbaarheid van woningen te stimuleren. Dit werkt echter alleen als de gemeente bereid is een lage(re) canon in rekening te brengen. Daarmee kan de kostendekkendheid wel in gevaar komen.

Tijdelijke, voortdurende en eeuwigdurende erfpacht
Erfpacht komt in tegenstelling tot bijvoorbeeld veel huurovereenkomsten niet ten einde wanneer de verpachter overlijdt. Voor de duur van erfpacht gelden drie soorten mogelijke termijnen.

1. Tijdelijke erfpacht
Er kan sprake zijn van een tijdelijke erfpacht of erfpacht voor een bepaalde tijd. In dit geval heeft de erfpachtovereenkomst een vaste, aflopende termijn. Na het aflopen van deze termijn kan de erfpacht worden opgezegd of er kan een nieuwe erfpacht worden afgesloten. Tijdelijke erfpacht heeft meestal een duur van 49 of 99 jaar, maar kan liggen tussen minimaal 27 en maximaal 99 jaar. Als de erfpacht wordt opgezegd moet er een regeling worden getroffen voor alle opstallen die op de gepachte grond zijn geplaatst.

2. Voortdurende erfpacht
Bij voortdurende erfpacht wordt de erfpacht ook afgesloten voor onbepaalde tijd maar is verbonden aan een bepaald tijdvak. Na afloop van het tijdvak wordt het tijdvak verlengd met een nieuw tijdvak (de looptijd van de tijdvakken ligt tussen de 27 en 99 jaar). De voorwaarden van de erfpacht kunnen op dat moment wel gewijzigd worden. Zo kan de canon van de erfpacht opnieuw worden vastgesteld. Dit kan leiden tot een forse verhoging van de erfpachtcanon. Huizen waarvan het tijdvak de erfpacht bijna afloopt zijn daarom meestal veel minder gewild en dus minder waard.

3. Eeuwigdurende erfpacht
In het geval van eeuwigdurende erfpacht geldt de erfpacht voor onbepaalde tijd. De hoogte van de erfpachtcanon wordt eenmalig vastgesteld en verandert later niet meer. Dit zorgt voor veel meer zekerheid bij de pachtende partij, waardoor banken bijvoorbeeld sneller geneigd zijn om een hypotheek te verstrekken voor een stuk grond met eeuwigdurende erfpacht.

De Canon
De erfpachtcanon is het bedrag dat jaarlijks betaald moet worden aan de erfverpachter. Op dit moment is er in onze gemeente nog geen beleid welke bepaald op welke wijze een erfpachtscanon moet worden berekend. In Amsterdam wordt de canon elk kwartaal vastgesteld op basis van het gemiddeld rendement op staatsleningen, verhoogd met een toeslag die afhankelijk is van de gekozen canonvariant.

Als de rekenrente en de waarde van de grond tussentijds toeneemt stijgt de erfpachtcanon dus niet mee. Als de tijdelijke erfpacht echter afloopt en de erfpacht wordt verlengd voor een nieuwe periode, dan kan de erfpacht worden bijgesteld naar de huidige rekenrente en waarde van de grond, wat een stijging van de erfpachtcanon tot gevolg kan hebben.

Financieel voordeel?
Wanneer een perceel in erfpacht wordt uitgegeven hoeft deze uiteraard niet gekocht te worden. De jongere of de starter heeft hierdoor meer financieringsruimte voor de bouw van een woning.

Er van uitgaande dat onze gemeente ook een canon zou gaat vaststellen op basis van het gemiddeld rendement op staatsleningen, verhoogd met een toeslag die afhankelijk is van de gekozen canonvariant.
In Amsterdam is deze bij een 10 jaar vaste canon op dit moment 2,9%. Stel dat de grondwaarde € 100.000,- is. Een koper is dan jaarlijks ongeveer 2,9% daarvan kwijt aan erfpacht. Dit levert een jaarlijkse bruto erfpachtscanon op van € 2.900,-.

Actuele hypotheekrente bij een aflossingsvrije hypotheek, een hypotheekvorm waarbij men alleen rente over het geleende geld betaald, is op dit moment ca. 1,65% bij een rentevaste periode van 10 jaar. Bij een rentevaste periode van 30 jaar is het rentepercentage 2,2%. Uitgaande van de grondwaarde van 100.000,- en een rentevaste periode van 30 jaar met 2,2% rente levert dit een jaarlijkse bruto rente op van €2.200,-

Actuele hypotheekrente bij een annuïteitenhypotheek, een hypotheekvorm waarbij men in 30 jaar het gehele geleende bedrag aflost, is op dit moment ca. 1,65% bij een rentevaste periode van 10 jaar. Bij een rentevaste periode van 30 jaar is het rentepercentage 2,15%. Uitgaande van de grondwaarde van 100.000,- en een rentevaste periode van 30 jaar met 2,15% rente levert dit een jaarlijkse bruto annuïteit op van €4.557,61.

Financiering van het erfpachtsrecht
Sommige banken willen het erfpachtsrecht helemaal niet financieren en andere banken zijn terughoudend met het financieren van de aankoop van een erfpachtrecht. Het onderpand is minder waard en er zijn meerdere onzekere factoren waardoor het kostenplaatje voor de erfpachter, de koper in de toekomst onzeker is.

Voordelen voor de jongere en starter bij uitgifte gronden in erfpacht:
– De jongere/starter hoeft de grondwaarde niet te financieren

Nadelen voor de jongere en starter bij uitgifte gronden in erfpacht:
–  De grond blijft in eigendom van de gemeente, er vind geen vermogensopbouw door het betalen van rente en aflossing
–  De jaarlijkse erfpachtscanon is hoger dan de jaarlijkse annuïteit
–  Banken willen het erfpachtsrecht niet financieren of zijn terughoudend met het financieren van deaankoop van een erfpachtrecht
–  Banken beoordelen de betalingsplicht van de canon verschillend. De ene bank ziet de betalingsplicht van de canon als een element dat mede het maximum van de te financieren koopsom bepaalt, andere banken tellen de canon niet mee
–  Contractuele onzekerheid, wat gebeurt er met de canon als de contractperiode is afgelopen?
–  Erfpacht schrikt toekomstige kopers van de woning af en drukt daarmee de waarde

Aandachtspunten voor de gemeente bij uitgifte gronden in erfpacht:
–  Bij afloop van de erfpachtperiode komt de waardestijging van de grond ten goede aan de gemeente
–  Bij erfpacht moet de gemeente een (omvangrijke) beheer administratie bijhouden
–  De gemeente kan de erfpacht niet opzeggen bij wanbetaling van de canon, want daarmee vervalt het recht onder de woning als onderpand voor de hypotheek
–  Vaak moet de eigenaar (de gemeente) aan het einde van de erfpachtperiode de erfpachter een vergoeding betalen voor de aanwezige opstallen
–  De hoogte van de erfpachtscanon moet marktconform zijn om eventuele staatsteun te voorkomen
–  Wat zijn de gevolgen voor een exploitatie bij langdurige erfpacht

Conclusie

Het uitgeven van gemeentegrond in erfpacht geeft de jongere/starter bij de start van zijn woon carrière een voordeel met betrekking tot een lagere financieringsbehoefte. Het feit dat de erfpachter geen eigenaar van de grond wordt en er geen vermogensopbouw plaats vindt, het erfpachtrecht moeilijk te financieren is en onzekerheid in de toekomst met zich mee brengt is het college van mening dat het uitgeven van bouwgrond in erfpacht door de gemeente voor de jongere/starter niet wenselijk is.

Vanzelfsprekend is de fractie van Sociaal Links het NIET EENS met de conclusie

UPDATE 19
9-6-22: Vandaag staan de Lytse Hûskes in Hurdegaryp er 5 jaar. Het Friesch Dagblad besteed er aandacht aan:

UPDATE 20:
Zwembad de Frosk ligt plat (zie dit filmpje) en er zal -na de zomer- de mogelijkheid aan projectontwikkelaars worden geboden hier een mooi plan voor te bedenken.
Projectleider Denise Rozeboom vertelt: Eigenlijk willen we de creativiteit voornamelijk aan de markt overlaten, met enkele voorwaarden die wij stellen: voor senioren of voor starters, we kunnen aangeven tot €200.000 – €250.000 qua koopprijs. Daar zijn we druk mee bezig. Maar eigenlijk willen we wel voornamelijk de ontwikkelaar de kans geven om dit plekje zo mooi mogelijk te maken straks.

Sociaal Links vindt €250.000 nog een behoorlijke koopprijs voor starters en zal zich blijven inzetten dat hier een pilot met Lytse Hûskes kan worden gerealiseerd.
Dat die niet zo duur hoeven te zijn ziet u in de verschillende links hieronder.

Rekenvoorbeeld: een kavel van 300 M3 kost zo’n € 37.500 (= gemiddeld € 125,00 p.m3)
De duurste (Inroba Greenbuild 900) kost € 61,720 Dat is samen € 99.220

Zie je jezelf hier al wonen?
Download hier de prijslijst van Inropa en de brochure

AANBIEDERS VAN LYTSE HUSKES
actueel aanbod mei 2022

Leveranciers Lytse Hûskes

De Kistenkoning
Meneva.nl
Tiny.nl
Tiny House Store
Tiny House.nl
Inropa Tiny Houses
TNYHSE.NL
TinyFindy.nl
DutchTinyHouses
GardenPod
Smart Home Heerenveen
Smart Design Studio
Wikkelhouse Amsterdam meer info en filmpje
Kleine Woningen

Meer info over Lytse Hûskes

TinyHouse Nederland
Blog over Lytse Hûskes
Tiny House Life
Funda voor Tiny Houses
Tiny House Battle
Project in Buitenpost

REAGEREN?
Mail of app naar:

Auke Sikma 06 42 94 66 01 of a.sikma@dantumadiel.frl
Johan Wijbenga 06 55 13 73 36 of j.wijbenga@dantumadiel.frl

Vorig bericht
Volgend bericht
Wordpress login
Webmail